A receita bruta de um studio de temporada é fácil de estimar: diária vezes ocupação. A líquida é onde o investidor se engana. Entre uma e outra existe uma fila de custos fixos e variáveis, e ignorar qualquer linha produz a frustração do décimo segundo mês.
Abaixo, todas elas, com o que dá para apoiar em fonte pública.
Os custos fixos
Condomínio. A taxa média da cidade de São Paulo foi de R$ 1.085 por mês em maio de 2026, segundo o levantamento do Data Lello, com variação relevante por zona. Prédio novo com piscina, coworking e lavanderia puxa esse valor para cima; prédio antigo sem área comum, para baixo. É a maior despesa fixa e não depende de ocupação.
IPTU. Parcelado ao longo do ano, pesa de forma diferente conforme o bairro e a metragem.
Energia, água e gás. Em temporada, o hóspede usa ar-condicionado sem a disciplina de quem paga a conta. É um consumo estruturalmente mais alto que o da locação tradicional.
Internet. Item não negociável em studio que recebe hóspede corporativo. Plano estável é requisito de avaliação.
Os custos variáveis
Limpeza. Cobrada por reserva, e não por noite. Em São Paulo, 86% dos anúncios cobram taxa de limpeza, segundo o AirROI. Em estadias curtas com muitas trocas, esse item vira o segundo maior custo do mês.
Taxa de plataforma. No modelo de taxa única do Airbnb, o anfitrião paga 16% por reserva em imóveis no Brasil, conforme a Central de Ajuda do Airbnb. No modelo de taxa dividida, são 4% para o anfitrião e o restante cobrado do hóspede.
Gestão ou co-anfitrião. As gestoras que publicam tabela no Brasil trabalham entre 15% e 30% da receita, conforme o pacote (HostnJoy, WeCare), e o CRECI-SP usa 30% como referência. Quem opera sozinho economiza esse percentual e paga em tempo.
Reposição. Toalha, jogo de cama, taça, controle remoto, secador. Um studio ativo perde itens todo mês, e provisionar reposição evita a degradação que aparece nas fotos depois de um ano.
O que quase ninguém provisiona
Manutenção preventiva do ar-condicionado, troca de vedação do box, retoque de pintura, substituição de lâmpada na temperatura certa e o custo das janelas vazias entre reservas. Nenhum desses itens aparece no primeiro mês. Todos aparecem no primeiro ano.
Onde a preparação do imóvel muda o custo mensal
Esse é o ponto que liga obra e operação. Piso resistente reduz manutenção. Tinta lavável reduz repintura. Louça e metal de linha corrente reduzem o custo e o prazo de reposição. Marcenaria com ferragem de linha comum evita chamado técnico caro. Iluminação bem resolvida, com lâmpada fácil de achar, evita o studio operando com um ponto apagado por semanas.
Em 160 studios entregues, a diferença de custo mensal entre um apartamento especificado para operar e outro especificado para a foto aparece já no segundo ano, e ela nunca está no orçamento da obra.
Perguntas frequentes
Quanto sobra da receita bruta?
Depende de quanto da operação é terceirizado. Só plataforma e gestão somam de 31% a 46% quando a gestão é contratada. Condomínio, IPTU, contas, limpeza, reposição e manutenção vêm por cima, e é por isso que a conta precisa ser feita linha a linha, com os valores do seu imóvel.
Vale a pena repassar a taxa de limpeza para o hóspede?
Repassar é a prática padrão, mas taxa alta derruba conversão em estadias de uma ou duas noites. Em studio, o equilíbrio costuma estar em embutir parte no valor da diária.
O condomínio pode cobrar taxa extra de quem aluga por temporada?
Há convenções que preveem rateio adicional por uso intensivo de área comum. É um ponto a verificar antes da compra, não depois.
