Dois studios de 30m² com o mesmo orçamento podem gerar receitas muito diferentes se tiverem sido preparados para o hóspede errado. Decidir o padrão sem saber quem vai dormir ali é a forma mais cara de improvisar.
Em São Paulo, três perfis concentram a maior parte da demanda de temporada, e cada um pede um apartamento diferente.
O hóspede corporativo
Chega no domingo à noite ou na segunda, fica de três a cinco noites, vem trabalhar. Sensível a padrão, pouco sensível a preço. Demanda concentrada em dia de semana.
O que ele exige: internet estável e rápida, mesa de trabalho de verdade com cadeira adequada, blackout, ar-condicionado silencioso, check-in autônomo em qualquer horário e proximidade real de polo comercial.
Onde investir: área de trabalho, iluminação de tarefa, conforto acústico, cama.
Onde não investir: cozinha completa. Ele janta fora.
O hóspede de estadia longa
Acompanhante de paciente, profissional em projeto temporário, pessoa em transição de moradia. Fica semanas e chega em qualquer dia. Ocupação alta e estável, diária mais baixa.
O que ele exige: cozinha que funcione de verdade, lavanderia, espaço de armazenamento para roupa e mantimento, conforto para passar muitas horas dentro do apartamento.
Onde investir: cozinha, marcenaria de guarda, conforto térmico, cama.
Onde não investir: detalhe de vitrine e amenidade de lazer.
O hóspede de lazer
Vem no fim de semana, viaja em casal ou em dupla e decide por foto. Sazonalidade e sensibilidade a preço maiores.
O que ele exige: apartamento que fotografe bem, localização próxima do que veio fazer, banheiro com aparência de novo e algum elemento memorável.
Onde investir: iluminação, composição visual do ambiente principal, banheiro, enxoval de cama e banho.
Onde não investir: área de trabalho elaborada e cozinha completa.
Como descobrir o perfil do seu imóvel antes de decidir o padrão
Olhe os anúncios ativos num raio pequeno e leia as avaliações deles. O texto dos hóspedes diz por que vieram, e isso é informação melhor e mais barata que qualquer estimativa.
Observe também o calendário: bloqueio concentrado em dia de semana indica demanda corporativa; bloqueio longo indica estadia estendida; bloqueio de sexta a domingo indica lazer.
O ponto comum aos três
Cama boa, banho com pressão, temperatura controlada, luz bem resolvida e limpeza impecável. Isso não muda de perfil para perfil. O resto muda quase todo.
Em 160 studios entregues em 15 anos, o erro mais caro observado não foi gastar demais: foi gastar certo para o hóspede errado.
Perguntas frequentes
Dá para atender mais de um perfil no mesmo apartamento?
Dá, e a maior parte dos studios atende. O que não dá é priorizar os três ao mesmo tempo com orçamento limitado.
O perfil muda ao longo do tempo?
Muda com o entorno: uma nova estação, um hospital ampliado ou um centro de convenções reposicionam a demanda de um raio inteiro.
Como adaptar um studio já pronto para outro perfil?
Normalmente com mobília, enxoval e anúncio, sem obra. Quando exige mudar o layout da marcenaria, o custo sobe bastante.
