Na média da cidade, um imóvel anunciado no Airbnb em São Paulo teve ocupação mediana de 61%, diária média de R$ 245 e receita anual mediana perto de R$ 57 mil entre fevereiro de 2025 e janeiro de 2026, segundo a Airbtics, que acompanha cerca de 31 mil anúncios ativos na cidade.
Um studio de 30m² bem localizado e bem reformado tende a operar acima dessa média: com diária entre R$ 250 e R$ 450 e ocupação entre 60% e 80% ao longo do ano, a receita bruta fica na faixa de R$ 55 mil a R$ 130 mil por ano — algo entre R$ 4,5 mil e R$ 11 mil por mês. O número que importa, porém, é o que sobra depois de sete linhas de custo que quase nunca aparecem nas projeções otimistas.
A conta, linha por linha
- Comissão da plataforma, cobrada sobre cada reserva
- Limpeza entre hóspedes, proporcional ao número de estadias e não ao número de noites
- Condomínio e IPTU, custos fixos que não param quando o imóvel fica vago
- Energia, água, gás e internet, todos por conta do proprietário
- Gestão de reservas e atendimento, própria ou terceirizada
- Reposição de enxoval e itens de consumo
- Manutenção corretiva e preventiva, incluindo pintura periódica
Duas dessas linhas já dão a dimensão da conta. O Airbnb cobra 16% de cada reserva de imóveis no Brasil no modelo de taxa única, segundo a Central de Ajuda do Airbnb. Gestoras de temporada publicam comissões entre 15% e 30% da receita, conforme o pacote de serviços (HostnJoy, WeCare). Com gestão terceirizada, plataforma e gestão somam de 31% a 46% da receita bruta — antes de limpeza, condomínio, IPTU, contas, manutenção e impostos. É por isso que projeção baseada apenas em diária multiplicada por trinta noites nunca se confirma.
O que mais mexe no resultado
Ocupação pesa mais que diária. Subir a diária em 10% com queda de ocupação derruba a receita; subir a ocupação de 60% para 75% mantendo a diária muda o resultado do ano inteiro. Por isso os itens que aumentam conversão do anúncio — fotografia, avaliações, tempo de resposta, política de cancelamento — valem mais que qualquer ajuste de preço.
O segundo fator é a duração média da estadia. Estadias mais longas reduzem custo de limpeza por noite vendida e aumentam a margem sem alterar a receita bruta. Um imóvel que atrai estadia de cinco noites é estruturalmente mais rentável que um que atrai duas, mesmo com a mesma diária.
Sazonalidade em São Paulo
São Paulo tem uma vantagem sobre destinos turísticos: a demanda é movida por negócios, saúde e eventos, o que reduz a variação ao longo do ano. Janeiro e julho costumam ser mais fracos em regiões corporativas, e regiões hospitalares praticamente não sentem essa oscilação. Isso torna a projeção anual mais confiável que em cidades de veraneio.
Em quanto tempo o investimento volta
Considerando compra, reforma, mobília e capital de giro, o retorno completo de um studio de temporada em São Paulo tende a se situar numa faixa de vários anos, com a parcela referente à reforma se pagando bem antes disso. A reforma é justamente a parte do investimento com o payback mais curto, porque é ela que separa dois imóveis do mesmo tamanho, no mesmo prédio, que alugam por diárias muito diferentes.
Uma advertência sobre médias
Média de mercado esconde mais do que revela. Entre dois studios do mesmo prédio, a diferença de receita anual pode ser grande — e ela não vem do bairro, que é o mesmo, nem do tamanho, que é o mesmo. Vem da qualidade da reforma, das fotos e da operação. Por isso qualquer projeção séria deveria ser feita sobre imóveis comparáveis reais, e não sobre médias de plataforma.
Perguntas frequentes
Qual ocupação é considerada boa em São Paulo?
Acima de 70% ao longo do ano é um bom indicador para imóvel de temporada em região com demanda constante. Abaixo de 50%, vale revisar preço, fotos e posicionamento do anúncio.
Compensa terceirizar a gestão?
Depende do valor do seu tempo. A gestão consome parte da receita, mas costuma elevar a ocupação e reduzir o tempo de resposta, o que em parte se paga.
Quanto devo guardar para manutenção?
Uma reserva mensal proporcional à receita é o caminho mais seguro. Imóvel de alta rotatividade desgasta mais rápido que imóvel residencial, e a manutenção adiada costuma aparecer nas avaliações antes de aparecer na parede.
